住居のため父が貸していた土地を、父の死亡時私が相続し、正式に賃貸借して
から２０年が過ぎ、契約の更新時期になりました。住居は木造で、正式契約の
約１０年前から貸していました。
契約書には、更新についてなにもふれていません。借地人には、更新する権利
があると聞いていますが、以下のことについて教えて下さい。なお、借地人は
別途建物に居住する場所を所有しています。（借地人の土地に工場があり、３階が居住可能になっています。）
@契約を更新しないためには、どんな手続きが必要ですか。
A契約更新し、借地人が代変わりした場合、契約は破棄できますか。
B契約更新の場合の賃貸料の決め方は。
C契約更新し、建物が古くなった場合の建て替え時に何か要求可能ですか。
＜回答＞
借地契約期間が満了しても、当然に契約が終了しないで、建物が残っていて、 地主が黙っていれば、自動的に更新されてしまいます。
@契約を更新しないためには、あなたの方で「どうしても自分でその土地を使用しなければいけないので更新しません。」という申し入れをしておかないといけません。
その場合、どうしても自分でその土地を使用しなければいけないという正当な理由があるのなら、
それを強く示しておいた方がよいでしょう。
（内容証明郵便などで明確にしておいた方がよいでしょう。）
こうすれば、万一訴訟になっても「正当事由」として認められる可能性が強くなります。
A借地人が代変わりしたときは、借地権は、通常は相続されますので、相続人 が承継することになります。この場合、その相続人が契約に従って地代を支払っている場合は、その相続人が、借地人として同様に保護されていますから、 あなたの方から当然に契約を破棄することはできないと思います。
B契約更新する場合は、借地法上は前契約と同一の条件で更新されるとされていますので、
借地人が値上げに応じなければ、前契約と同じとなります。
しかし、租税や土地の価格が高騰し、近隣の地代と比較して、相当でない場合には増額が認められます。
お尋ねの場合、合意更新と同時に更新料の請求をするのがよいようです。
C建物が古くなった場合の建て替え時には、再建築によって、建物の残存期間 が延長され、これに伴って、借地期間も自動延長されるので、あなたは、さらに延長期間は貸し続けなければならないという不利益を補てんするため、 承諾料等の名目で対価を請求するべきでしょう。