パチンコ屋さんへ駐車場用地として貸していて、最近、駐車場を拡大しなけ ればいけないので、立体駐車場を建設したいと言ってきたが、建物ではないし、 地代も若干値上げに応じると言うので了解した。現在基礎工事中である。 しかし、ある人から聞いたら、契約やりなおしか、何かした方がよいと言われ たが、どうしたらよいか。

＜回答＞

現在の賃貸借契約書の内容を見せてもらうと、期間２０年で、駐車場利用の ためとなっています。これは、借地法が適用にならない賃借権と考えられます ので、借手側が手厚く保護されるケースではなく、期限が来れば土地は貸手側 へ返還されるものと思われます。

ところが、借地法又は借地借家法では、「建物所有のため」の賃借権は、借 手側を特別に保護するように規定します。

立体駐車場が建物かどうかによって、借手の側が有利になるかどうかが分か れます。貴殿の場合、堅固な基礎工事ですし、建築確認も受け、壁をつければ 、 いつでも建物として登記ができるような建築物になるとのことですから、建物 と見た方がよいと思います。

したがって、貴殿が、この立体駐車場の建築を承認した時点で、新たに借地 借家法によって、借手が手厚く保護された契約をしたとみなされる可能性があ ります。この場合、少なくとも３０年はこの土地を返してもらえなくなります。 その後も契約更新について借手側に有利に規定されていますので、実質的には ３０年以上返してもらえなくなります。また、地代もなかなか値上げが難しい のが実態で、固定資産税等の値上がりに十分に追いつかなくなるケースも見ら れます。

今の段階で、この土地を買い取ってもらうか、返還してもらうかがべストだと 思います。

やむを得ない場合でも、借地借家法による、事業用借地権設定契約を公正証書 で行っておくのがよいと思います。その場合に、２０年後確実にこの土地が返 還されるかどうか、難しい問題です。