＜回答＞
「田んぼ」は、農地法という法律で規制されていますので、宅地にしたり、売 却したりする場合には許可を受けなければならないことになっています。
宅地にするために売買する場合には、売主と買主が共同で、その土地がある市 区町村の農業委員会を通して都道府県知事宛に農地法第５条の許可申請書を出し ます。これに対して、農業委員会は、本当に宅地にするのか、農地を宅地にす るやむを得ない状況か等を審査して、都道府県へ回します。都道府県の担当課 で審査のうえ、許可を出します。
この許可がないと、所有権も移転できないし、宅地にすることもできないこと になっています。
ただし、市街化区域内にある農地については、許可ではなく、 一定の届け出だけでよい場合があります。
また、農地といっても、荒廃して２０年以上が経過し、実際には農地（耕作に 供されている土地）ではない状態の場合には、農業委員会が「農地ではない」 という証明をしてくれる場合もあります。この場合には、地目を農地以外の原 野や宅地などに変えることができるでしょう。

次に、その土地に通じる道が未舗装の細い道しかない、その場合、宅地とする にはどんな支障が考えられるかですが、細い道がどのくらいの幅があるのかよ く解りませんが、一般に都市計画区域内においては、特別の場合を除いて幅員 ４ｍ以上の建築基準法のいう道路に２ｍ以上接しなければ、建築確認が受けら れないことになっています。（これは、緊急時に消防車などが入れないと大変 なことになるからです。）
都市計画区域外では、このような規制はありませんので、建物は建てられます が、車が入れない場合は不便ですね。
このような場合には買手も限られ、価格も安くなるのが通常です。

なお、宅地として登記するには、原則として、建物の敷地として現実に利用さ れている状況でないといけませんので念のため。