借地の契約更新について教えて下さい。
現在私は父の家（木造）に住んでいるのですが、土地は借地です。 都内（江戸川区）の住宅地で、４０坪ほどの広さです。 最初の賃借契約は４０年前で、２０年ごとの更新になっているようです。 今年が２回目の契約更新にあたり、地主から契約更新料として約４００万円を 支払うように通告してきました。
２０年前に契約を更新した時は更新として２０万円を支払ったのですが、 いくら２０年の間に地価が高騰したからと言って、 賃貸契約の更新料がそんなに値上がりするものなのでしょうか？ これまでの賃借契約で、何度か地代の値上げがありました。 値上げの額で折り合いがつかず、地代の支払いを供託にしていたことはありますが、 支払い自体はきちんとしてきています。 賃借契約の更新料というのは、貸主の言う通りの額で支払わなければいけない のでしょうか？
また、この契約更新料の金額が適正（？）なのかどうか知りたいのですが、 どのように調べたらよいのでしょうか？
アドバイスお願い致します。

＜回答＞
借地契約の更新料は、法的な根拠はないものですが、 大都市近郊において慣行化しているようです。
これは長い間、低い地代で借り受けていた場合、地価は上昇するが、 更新した地代は低いままでは、地主もたまりませんから、 更新をしぶることになるので、一時的に「更新料」という名目で支払う慣行が発生したのだろうと思われます。
したがって、更新料は当然に貸主の言う通りに支払わなければいけないという 法律はありません。
しかし、調停や裁判などでは、更新料として適正額を支払うこととして、 紛争を解決する場合もあります。このばあい、適正な金額がいくらかなのかは、不動産鑑定士が鑑定することが、多いのです。 地元の鑑定士に依頼すれば、 その地域の適正地代の変化や、地価の変動、地域の用途性の変化等々を総合的 に判断した適正な額がある程度見つかるはずです。 地元の不動産鑑定士に御相談ください。

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