＜質問＞
あるマンションを買おうとして、１年ほど前に手付金２００万円を払い売買契約を結びました。
この時、「所有権も移転しましたから、先に住んでいてもいいですよ」
と言われたので、私たち一家はそこに住み始めました。
ところが、１ヶ月後、残金を銀行より借りる準備が出来ると、不動産屋より
「根抵当権が外れないので今売ることは出来ないので待っていて下さい」
と言われ待っていると、抵当権者である銀行から抵当権を執行する旨の内容証明郵便が送られてきました。
すると、不動産屋は「手付金２００万円を返して所有権を元に戻し、
うちの関係会社が競売で落札したら売買します」ということなので、それに従いました。
その後、私は最初の売買契約書にある売主の契約不履行であるのではないかと思い、
不動産屋に売主へ２００万円請求するように頼みました。すると、不動産屋は
「落札後、売れるのだから払う必要はないと売主は言っている」と言い、
「今すぐ出るのなら迷惑料として１００万円をうちより支払います、ただ落札後買うのであれば、値引きする」
と言われました。
私たち一家はこのマンションが気に入っていたし、引越しも面倒なので、
公正証書を作成し、売買金額と互いの不履行の場合の違約金を２００万円とその他の取り決めをしました。
私は公正証書作成前に「自分で落札する」と言ったら、不動産屋は「短期賃借権を設定したので落札はできない」と言っていました。
その後わかったことですが、売主と不動産屋は関係者（親類）であるようで、
一番損をしているのは銀行となる訳ですが、このようなおかしい状況があってもよいのでしょうか？
経緯としては以上のようなものですが、このまま素直に不動産屋から買いたくありませんし、
できれば売買を止めたいので、以下のような質問をします。
１．売主に契約不履行で２００万円請求できるのでしょうか？
２．自分では落札できないのでしょうか？（短期賃借権はあるが実際に住んで
いるのは私たち一家です）
＜回答＞
１．売主の契約不履行の場合、違約金２００万円しはらうという内容の公正証書を作成
されたわけですから、売買の契約不履行があれば、その公正証書に従うことになるでしょう。
契約不履行には、例えば売主が定められた引渡日までに引渡すことが
不可能となって、その原因が売主にある場合。
売主が定められた引渡日までに引渡そうと思えばできたのに引渡さなかっ
た場合。
等がありますが、このような状況にあれば違約金を請求できることになる
と思います。
２．競売の落札は、債務者以外の者はできることになっています。
したがって、貴殿の落札は可能です。
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